Was ist Cashflow bei Immobilien?
Cashflow ist der Geldbetrag, der nach allen Einnahmen und Ausgaben monatlich übrig bleibt — oder fehlt. Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Mieteinnahmen übersteigen alle Kosten inkl. Kreditrate. Ein negativer Cashflow (auch "Draufzahlen" genannt) bedeutet: Sie müssen monatlich Geld zuschießen.
Die Cashflow-Formel für Immobilien
Monatlicher Cashflow = Nettokaltmiete – Kreditrate – nicht umlagefähige Kosten – Rücklagen (Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Lohnt sich der) (Mietrendite Gewerbeimmobilien vs. Wohnimmobilien: ) (Erster Immobilienkauf: Was Einsteiger zur Mietrend) (Garagen als Kapitalanlage: Hohe Rendite mit minima) (Micro-Apartments als Kapitalanlage: Lohnt sich die) (Immobilienkauf ohne Makler: So findest du Off-Mark) (Immobilienkauf Schritt für Schritt: Der vollständi) (Immobilien-Crowdinvesting 2025: Plattformen im Ver) (Rendite Mehrfamilienhaus berechnen: Vollständiger ) (Kaufpreisfaktor Immobilien: Tabelle, Berechnung un) (Immobilien-Rendite Speyer: UNESCO-Dom-Stadt als Ka) (Immobilien-Rendite Weimar: Kulturstadt Thüringens ) (Immobilien-Rendite Hameln: Die Rattenfänger-Stadt ) (Immobilien-Rendite Bocholt: Niederrhein-Stadt nahe) (Immobilien-Rendite Rheine: Ems-Stadt im Münsterlan) (Immobilien-Rendite Suhl: Thüringer Waffenstadt als) (Immobilien-Rendite Goslar: UNESCO-Welterbe-Stadt i) (Immobilien-Rendite Celle: Niedersächsische Fachwer) (Immobilien-Rendite Langenfeld: Düsseldorf-Vorstadt)
Schritt-für-Schritt Cashflow Beispiel
| Position | Betrag/Monat |
|---|---|
| + Nettokaltmiete | 900 € |
| – Kreditrate (Zins + Tilgung) | –780 € |
| – Hausverwaltung | –35 € |
| – Instandhaltungsrücklage (1,50 €/m²) | –75 € |
| – Leerstandsrücklage (5 % der Miete) | –45 € |
| – Nicht umlagefähige NK | –20 € |
| = Cashflow vor Steuer | –55 € |
| + Steuerrückerstattung (Verlustverrechnung) | +80 € |
| = Cashflow nach Steuer | +25 € |
In diesem Beispiel ist der Cashflow vor Steuer leicht negativ — aber durch Steuervorteil (AfA, Zinsen als Werbungskosten) nach Steuer leicht positiv. Das ist typisch für fremdfinanzierte Immobilien in deutschen Mittelstädten.
Wann ist positiver Cashflow realistisch?
Positive Cashflows (ohne Steuereffekte) sind möglich bei:
- Hohem Eigenkapitaleinsatz (>50 % Eigenkapital = niedrige Rate)
- Sehr günstigen Kaufpreisen (Kaufpreisfaktor unter 18)
- Mehrfamilienhäusern mit Skaleneffekten
- Hochrendite-Lagen (strukturschwache Gebiete mit >6 % Bruttorendite)
In Metropolen wie München, Hamburg oder Frankfurt ist positiver Cashflow bei Fremdfinanzierung strukturell nahezu unmöglich — hier wird auf Wertsteigerung gesetzt.
Die Tilgung ist kein Verlust!
Wichtiger Denkfehler: Die Tilgungsrate ist kein Geldverlust — sie baut Eigenkapital auf. Eine Immobilie mit negativem Pre-Tax-Cashflow von –100 € aber 500 € Tilgung/Monat baut jährlich 6.000 € Eigenkapital auf. Das ist Vermögensaufbau, auch wenn es sich kurzfristig nach "Draufzahlen" anfühlt.
Cashflow-Optimierungsstrategien
- Höhere Eigenkapitalquote (>30 %) = niedrigere Zinslast
- Mieterhöhungen nach § 558 BGB regelmäßig ausschöpfen
- Verwaltungskosten durch Eigenleistung reduzieren
- Anfangstilgung niedrig ansetzen (1 %) für besseren Cashflow
- Steuerliche Verluste aktiv nutzen (negativer Cashflow + AfA = Steuerersparnis)
Berechnen Sie Ihren Cashflow: Mietrendite-Rechner | Finanzierungsrechner | Tilgungsplan verstehen
Ist negativer Cashflow bei Immobilien ok?
Kommt auf die Gesamtstrategie an. Wenn der Wert der Immobilie jährlich um 3–5 % steigt und die steuerlichen Vorteile den negativen Cashflow übersteigen, ist die Gesamtrendite positiv. Wichtig: Der negative Cashflow muss dauerhaft finanzierbar sein — keine existenzielle Abhängigkeit!
Wie viel Rücklage sollte ich pro m² einplanen?
Faustregel: 1 €/m²/Monat für Neubauten, 1,50–2 €/m²/Monat für Bestand, 2–3 €/m²/Monat für ältere Objekte (Baujahr vor 1970). Im WEG ist die Rücklage im Hausgeld bereits enthalten.
