Immobilien Kapitalanlage Checkliste: 25 Punkte vor dem Kauf
Der Kauf einer Anlageimmobilie ist eine der größten Finanzentscheidungen im Leben. Fehler kosten tens- bis hunderttausende Euro. Diese 25-Punkte-Checkliste führt systematisch durch alle kritischen Prüfpunkte – vom ersten Angebot bis zur Unterzeichnung beim Notar.
Phase 1: Standort und Markt (Punkte 1–7)
1. Bevölkerungsentwicklung geprüft?
Wächst, stagniert oder schrumpft die Stadt? Schrumpfende Städte bedeuten langfristig sinkende Mieten und steigende Leerstände. Quelle: Destatis, Prognose bis 2035.
2. Wirtschaftliche Basis analysiert?
Welche Branchen/Arbeitgeber dominieren die Region? Single-Employer-Städte (z.B. eine große Fabrik) haben höheres Klumpenrisiko als diverse Wirtschaftsstrukturen.
3. Leerstandsquote im Stadtteil?
Über 5 % Leerstand im direkten Umfeld = Warnsignal. Immobilienportale, lokale Makler und IVD-Daten nutzen.
4. Mietpreisentwicklung der letzten 5 Jahre?
Sind Mieten gestiegen, stabil oder gefallen? Rückgang = strukturelles Problem.
5. Mikrolage: Infrastruktur und Qualität?
ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Parks. Fehlt zu viel davon → Vermieter-Schwierigkeit.
6. Mietpreisbremse/Regulierung prüfen?
In angespannten Märkten gelten Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen. Direkt beim Vermieterverband oder IHK erfragen.
7. Kaufpreisfaktor marktüblich?
KPF = Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Typisch: Großstädte 30–40x, Mittelstädte 15–25x, Kleinstädte 10–18x. Höher als Markt = Rendite unter Markt.
Kaufpreisfaktor im Detail →
Phase 2: Objekt und Zustand (Punkte 8–15)
8. Baujahr und Energieausweis?
Energieklasse A–C = gut. D/E = Modernisierungsbedarf absehbar. F/G = erheblicher Sanierungsaufwand kalkulieren. Ab 2030 könnten F/G-Gebäude Pflicht zur Sanierung erhalten.
9. Gutachter-Begehung durchgeführt?
Für Objekte über 150.000 € empfiehlt sich ein unabhängiger Bausachverständiger (Kosten: 500–1.500 €). Findet verdeckte Mängel die der Verkäufer verschweigen könnte.
10. Heizungsanlage und Alter?
GEG 2024: Neue Heizungen müssen zu 65 % aus erneuerbaren Energien sein. Gasheizungen ab 2045 verboten. Alter der Anlage prüfen, Restlaufzeit kalkulieren.
11. Dach: Wann letzte Erneuerung?
Dacherneuerung kostet 15.000–60.000 € (je Gebäudegröße). Wenn über 25 Jahre alt: Rücklage einplanen.
12. Feuchtigkeit und Schimmel?
Keller, Bäder, Wände auf Feuchtigkeitsschäden untersuchen. Schimmelbefall: Kostspielig, Mieterpflicht zur Schadensmeldung beachten.
13. Elektrische Installation?
Vor 1980 gebaute Gebäude haben oft veraltete Elektrik (Aluminiumkabel, fehlende FI-Schalter). Elektriker-Check: 500–1.000 €.
14. Abstand zwischen Kaufpreis und Sachwert?
Kaufpreis deutlich über Sachwert? In guten Märkten normal. Aber bei Weiterverkauf in schwächerem Markt könnte der Preis nicht zu halten sein.
15. Grundriss mieterfreundlich?
Schlecht geschnittene Grundrisse (Durchgangszimmer, winzige Bäder, keine Abstellräume) sind schwerer zu vermieten und erzielen niedrigere Mieten.
Phase 3: WEG und Rechtliches (Punkte 16–20)
16. WEG-Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen?
Anstehende Sanierungen, Streitigkeiten, geplante Sonderumlagen – alles steht in den Protokollen. Zwingend anfordern.
17. Instandhaltungsrücklage ausreichend?
Faustregel: Mindestens 0,80–1,50 €/m² monatlich sollten in der Rücklage liegen. Niedrige Rücklage → zukünftige Sonderumlage wahrscheinlich.
18. Hausgeld vollständig bekannt?
Hausgeld umfasst Betriebskosten UND Rücklage. Nur der Rücklageanteil ist nicht auf den Mieter umlegbar → mindert Cashflow.
19. Grundbuch auf Belastungen geprüft?
Grundbuchauszug anfordern: Hypotheken, Grundschulden, Wohn- oder Nießbrauchrechte, Dienstbarkeiten müssen bekannt sein.
20. Mietvertrag auf kritische Klauseln geprüft?
Bestandsmieter: Mietvertrag lesen (Staffelmiete? Indexmiete? Kündigungsrechte?). Übergabeprotokoll vorhanden? Kaution korrekt angelegt?
Phase 4: Finanzierung und Rendite (Punkte 21–25)
21. Nettomietrendite berechnet – nicht nur Brutto?
Bruttomietrendite = einfache Kennzahl. Aber: Erst Nettomietrendite (nach Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand) zeigt wahren Cashflow.
Nettomietrendite berechnen →
22. Cashflow-Analyse bei 80 % Finanzierung gemacht?
Mit 80 % Fremdkapital und aktuellem Zinsniveau: Ist der monatliche Cashflow positiv oder negativ? Negativer Cashflow = Sie zahlen drauf. Nur wer das bewusst als Steueroptimierung nutzt, darf das.
23. Tilgungsrate: Mindestens 2 % geplant?
Bei 1 % Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung 50–80 Jahre. Mindestens 2 % Tilgung planen.
Optimale Tilgungsrate erklärt →
24. 3 % Jahresmietrendite als Minimum einhalten?
Unter 3 % Nettomietrendite ist die Rendite schwächer als viele andere Investitionen. Nur mit klarer Wertsteigerungsthese vertretbar.
25. Exit-Strategie definiert?
Was passiert wenn Mieter nicht zahlen? Was wenn Sie liquidieren müssen? Wann und wie verkaufen Sie? Spekulationsfrist (10 Jahre) kalkuliert?
Spekulationsfrist erklärt →
Checkliste zum Download-Konzept
| # | Punkt | Erledigt |
|---|---|---|
| 1 | Bevölkerungsentwicklung | ☐ |
| 2 | Wirtschaftliche Basis | ☐ |
| 3 | Leerstandsquote | ☐ |
| 4 | Mietpreisentwicklung 5J | ☐ |
| 5 | Mikrolage Infrastruktur | ☐ |
| 6 | Mietpreisbremse-Status | ☐ |
| 7 | Kaufpreisfaktor | ☐ |
| 8 | Energieausweis | ☐ |
| 9 | Gutachter-Begehung | ☐ |
| 10 | Heizungsanlage | ☐ |
| 11 | Dachzustand | ☐ |
| 12 | Feuchtigkeit/Schimmel | ☐ |
| 13 | Elektrische Installation | ☐ |
| 14 | Kaufpreis vs. Sachwert | ☐ |
| 15 | Grundriss-Qualität | ☐ |
| 16 | WEG-Protokolle | ☐ |
| 17 | Instandhaltungsrücklage | ☐ |
| 18 | Hausgeld vollständig | ☐ |
| 19 | Grundbuch-Check | ☐ |
| 20 | Mietvertrag-Prüfung | ☐ |
| 21 | Nettomietrendite | ☐ |
| 22 | Cashflow-Analyse | ☐ |
| 23 | Tilgungsrate | ☐ |
| 24 | Mindest-Rendite-Prüfung | ☐ |
| 25 | Exit-Strategie definiert | ☐ |
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FAQ: Checkliste Anlageimmobilien
Was ist der wichtigste Punkt auf der Checkliste?
Die Nettomietrendite (Punkt 21). Sie zeigt nach allen Kosten, was tatsächlich übrig bleibt. Bruttomietrendite klingt immer besser als die Realität.
Brauche ich immer einen Gutachter?
Für Objekte über 150.000 € empfohlen, besonders bei Bestandsimmobilien über 30 Jahre. Die Kosten (500–1.500 €) sind gut investiert wenn sie einen versteckten Schaden aufdecken.
Was ist das häufigste Fehler-Muster bei Einsteigern?
Schöne Lage, aber keine Rendite-Analyse. Viele kaufen mit dem Herz statt mit dem Taschenrechner. Eine Wohnung die man selbst schön findet, muss keine gute Kapitalanlage sein.
Wie lange dauert eine vollständige Prüfung?
Für ein erstes Screening: 2–4 Stunden. Für eine vollständige Due Diligence inklusive Gutachter: 2–4 Wochen. Wer dabei unter Druck gesetzt wird, sollte das als Warnsignal werten.
