Ab welcher Rendite lohnt sich eine Vermietung? Die Frage klingt einfach, ist aber komplex – weil sie von deiner persönlichen Situation, Finanzierung und Strategie abhängt.
Der Vergleichsmaßstab: Tagesgeld und Anleihen
2024 bieten Tagesgeldkonten 3,0–3,5 % und Bundesanleihen 2,5–3,0 %. Das ist ohne Aufwand, ohne Klumpenrisiko und vollständig liquide. Eine Immobilie muss mehr bieten, um das Risiko zu rechtfertigen.
Faustregel: Nettomietrendite sollte mindestens 1–2 Prozentpunkte über dem risikolosen Zinsniveau liegen.
Ab 3,5 % Nettomietrendite: Grenzwertig
In teuren A-Städten manchmal das Maximum. Lohnt sich wenn:
- Starkes Wertsteigerungspotenzial
- Steueroptimierungseffekte vorhanden
- Eigennutzung geplant (Altersvorsorge)
Ab 4,0 % Nettomietrendite: Solide
Damit ist die Investition als reine Renditeanlage sinnvoll. Der Mehrertrag gegenüber risikolosem Zins rechtfertigt Aufwand und Risiko.
Ab 5,0 % Nettomietrendite: Attraktiv
In dieser Klasse liegt die Immobilie deutlich über Alternativanlagen. Besonders interessant als Buy-and-Hold mit Finanzierungshebel.
Was zählt wirklich
Letztlich zählt die Eigenkapitalrendite – also wie gut dein eingesetztes Eigenkapital verzinst wird. Mit Finanzierungshebel kann eine Nettomietrendite von 4 % auf eine Eigenkapitalrendite von 8–12 % gehebelt werden – wenn die Bedingungen stimmen.
Berechne das konkret mit unserem Mietrendite-Rechner und Cashflow-Rechner.
Mietrendite Richtwerte nach Markttyp 2024
| Markttyp | KPF | Bruttomietrendite | Nettomietrendite (ca.) |
|---|---|---|---|
| A-Stadt Toplage | 30–45 | 2,2–3,3 % | 1,6–2,5 % |
| A-Stadt Randlage | 22–30 | 3,3–4,5 % | 2,5–3,5 % |
| B-Stadt Zentrum | 18–25 | 4,0–5,6 % | 3,0–4,3 % |
| C-Stadt / Mittelstadt | 14–20 | 5,0–7,1 % | 3,8–5,5 % |
| Strukturschwache Lage | 8–14 | 7,1–12,5 % | 4,5–8,0 % |
Rechenbeispiel: Mietrendite schritt für schritt
Kaufpreis: 280.000 € | Kaltmiete: 950 €/Monat
Bruttomietrendite = (950 × 12) ÷ 280.000 = 4,07 %
Kosten (Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen ca. 25 % der Miete): abzuziehen
Nettomietrendite ca. 3,05 %
Was die Nettomietrendite wirklich schmälert
- Nicht umlegbares Hausgeld: Verwalter, Instandhaltung, Rücklagen (1,50–3,00 €/m²/Monat)
- Leerstandsrisiko: 1–2 Monatsmieten/Jahr einplanen
- Kleinreparaturen: Faustregel 10 €/m²/Jahr für ältere Objekte
- Steuer: Mieteinnahmen mit persönlichem Steuersatz versteuern
Häufige Fragen
Für Kapitalanleger gilt: Nettomietrendite über 3,5 % ist gut, über 5 % sehr gut. In Metropolen (München, Berlin) sind 2,5–3 % Realität — dort zählt mehr die Wertsteigerung.
Bruttomietrendite ignoriert alle Kosten. Nettomietrendite zieht laufende Kosten ab. Für echte Vergleiche immer die Nettomietrendite nutzen.
KPF unter 22 gilt als renditeorientiert, über 30 als wertsteigerungsorientiert. KPF Rechner →
Ab wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Die Frage nach dem Break-even einer Immobilienanlage haengt von vier Faktoren ab: Mietrendite, Wertsteigerung, Steuervorteil und Finanzierungskosten. Es gibt keine universelle Antwort — aber klare Schwellenwerte.
Mindest-Renditen fuer verschiedene Strategien
| Strategie | Mindest-Bruttomietrendite | Mindest-Nettomietrendite | Warum |
|---|---|---|---|
| Positiver Cashflow (sofort) | mind. 6-7 % | mind. 4-5 % | Zinslast muss gedeckt sein |
| Cashflow-neutral | mind. 5-6 % | mind. 3-4 % | Kosten gedeckt, kein Zuschuss |
| Wertsteigerung + Rendite | 3-4 % | 2-3 % | Wertsteigerung kompensiert |
| Reines Wertsteigerungsspiel | unter 3 % | egal | Nur Toplagen (Muenchen, Berlin) |
Die Break-even-Rechnung: Wann habe ich mein Geld zurueck?
Beispiel: 300.000 e Kaufpreis, 10 % EK = 30.000 e, 3,5 % Zinsen, 3,5 % Bruttomietrendite:
| Jahr | Mieteinnahmen | Zinslast | Tilgung | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1-5 | 10.500 e/J. | -8.750 e/J. | -6.000 e/J. | -4.250 e/J. |
| 6-10 | 10.500 e/J. | -7.800 e/J. | -6.000 e/J. | -3.300 e/J. |
| Wertsteigerung 2 % p.a. | +6.000 e/J. | — | — | +6.000 e/J. |
| AfA-Steuervorteil (42 %) | +2.500 e/J. | — | — | +2.500 e/J. |
| Gesamtsaldo p.a. | — | — | — | ca. +1.000 e/J. |
Auch bei "nur" 3,5 % Bruttomietrendite rechnet sich das Investment langfristig — durch Wertsteigerung und Steuervorteil.
Checkliste: Lohnt sich diese Immobilie?
- Bruttomietrendite ueber 4 % (B-Lagen) oder ueber 5 % (C-Lagen)?
- Nettomietrendite nach allen Kosten ueber 2,5 %?
- Kaufpreisfaktor unter 25 (fuer Kapitalanlage)?
- Lage mit stabiler oder steigender Bevoelkerung?
- Objekt ohne grossen Sanierungsstau in den naechsten 5 Jahren?
- Finanzierungszinssatz unter der Nettomietrendite?
FAQ: Wann lohnt sich Mietrendite?
Ab welcher Mietrendite lohnt sich eine Immobilie?
Mindest-Nettomietrendite: über dem aktuellen Kreditzins (sonst negativer Cashflow ohne Tilgungsgewinn). Bei 3,5 % Kreditzins: Nettomietrendite über 3,5 % anstreben. Besser: Nettomietrendite = Kreditzins + 0,5–1,5 % für Risikopuffer und Leerstand. Gesamtrendite (inkl. Tilgung + Wertsteigerung) sollte 6–8 % p.a. übersteigen für attraktives Investment.
Lohnt sich eine Immobilie mit 3 % Rendite?
Bei 3 % Bruttomietrendite: Netto ca. 1,5–2 %. Mit Kreditzins von 3,5 %: negativer Cashflow garantiert. Trotzdem sinnvoll wenn: starke Wertsteigerungserwartung (A-Stadt), hohe AfA-Steuervorteile, Tilgung als Vermögensaufbau — und genug Liquidität um negativen Cashflow zu tragen. Nur für erfahrene Investoren mit Puffer.
Welche Rendite ist realistisch bei einer Kapitalanlage-Wohnung?
Gesamtrendite (all-in, realistisch): 4–8 % p.a. auf das eingesetzte Eigenkapital. Aufschlüsselung: 1–3 % Cashflow (netto, nach Steuern), 1–2 % Tilgungsgewinn (Schuldenabbau), 1–3 % Wertsteigerung (Markt-abhängig), 0,5–1 % Steuerersparnis durch AfA. Zusammen: 4–8 % je nach Standort und Einkaufspreis.
