Was ist die degressive AfA?
Die degressive AfA ist eine Abschreibungsmethode, bei der in frühen Jahren höhere Beträge abgeschrieben werden und die jährlichen Abzüge mit der Zeit sinken. Im Gegensatz zur linearen AfA (gleichmäßige Abschreibung über die Nutzungsdauer) erlaubt die degressive Methode eine "Vorziehabschreibung" — mehr Steuervorteil früh, weniger später.
Lineare vs. degressive AfA: Der Vergleich
| Merkmal | Lineare AfA | Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) |
|---|---|---|
| AfA-Satz (ab 2023) | 2–3 % p.a. (konstant) | 5 % vom jeweiligen Restwert p.a. |
| Bezugsgröße | Anschaffungskosten (konstant) | Buchwert (jährlich sinkend) |
| Abzüge in frühen Jahren | Mittel | Hoch (mehr als linear) |
| Abzüge in späten Jahren | Gleich wie zu Beginn | Niedrig (sinkt laufend) |
| Gesamte Abschreibungsdauer | 50 Jahre (bei 2 %) | Theoretisch ewig — daher Wechsel zu linear üblich |
| Anwendbar auf | Alle Vermietungsimmobilien | Nur Neubau ab 01.10.2023 oder nach 31.12.2022 begonnener Neubau |
Berechnungsbeispiel: Degressiv vs. Linear
Gebäudeanteil: 300.000 €. Vergleich der Abschreibungen in den ersten 5 Jahren:
| Jahr | Linear (3 %) | Degressiv (5 % vom Restwert) |
|---|---|---|
| Jahr 1 | 9.000 € | 15.000 € |
| Jahr 2 | 9.000 € | 14.250 € (5 % von 285.000) |
| Jahr 3 | 9.000 € | 13.538 € |
| Jahr 4 | 9.000 € | 12.861 € |
| Jahr 5 | 9.000 € | 12.218 € |
| Summe 5 Jahre | 45.000 € | 67.867 € |
Die degressive AfA bringt in 5 Jahren rund 22.867 € mehr Steuerabzüge — bei 42 % Steuersatz: ~9.600 € mehr Steuerersparnis in den ersten 5 Jahren.
Für wen lohnt sich die degressive AfA?
- Hoher Steuersatz: Je höher der persönliche Steuersatz, desto wertvoller sind frühe Abzüge. Ab Steuersatz 35 %+ lohnt die degressive AfA deutlich.
- Neubauprojekte: Nur für Neubauten seit 01.10.2023 anwendbar. Bestandsimmobilien nicht betroffen.
- Kurze Haltedauer geplant: Wer nach 10 Jahren verkaufen will, profitiert von hohen frühen Abzügen. Nach 10 Jahren beginnt die Steuerpflicht auf Wertsteigerung sowieso nicht mehr (Spekulationsfrist).
Wechsel von degressiv zu linear
Ein Wechsel von degressiver zu linearer AfA ist einmalig zulässig — aber nicht umgekehrt. Sinnvoll ist der Wechsel, wenn die lineare Rate die degressive überholt (passiert nach ~18–20 Jahren). Ab diesem Zeitpunkt ist linear höher als 5 % des immer kleiner werdenden Restwerts.
Praktische Empfehlung
Für Neubauinvestoren mit hohem Einkommen: Degressive AfA wählen und nach ~20 Jahren auf linear wechseln — so maximiert man steuerliche Vorteile über die gesamte Haltedauer. Steuerberater konsultieren für die optimale Umsetzung. Mehr zur linearen Abschreibung: AfA für Immobilien erklärt.
FAQ: Degressive AfA
Kann ich bei bestehenden Immobilien auf degressive AfA wechseln?
Nein — die degressive AfA gilt nur für Neubauten ab dem 01.10.2023. Bestehende Mietobjekte können nicht nachträglich auf degressive AfA umgestellt werden.
Was ist, wenn ich die Immobilie nach 5 Jahren verkaufe?
Innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig. Zusätzlich werden die genommenen Abschreibungen ggf. teilweise rückgängig gemacht (steuerliche Aufdeckung stiller Reserven). Steuerberater einschalten.
Gilt die degressive AfA auch für Sanierungskosten?
Nein — Sanierungskosten bei Bestandsimmobilien sind entweder sofort abzugsfähig (Instandhaltung) oder linear über die verbleibende Nutzungsdauer abzuschreiben. Die neue degressive AfA gilt nur für den Neubau-Erwerb.
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