Grundbuch einfach erklärt: Aufbau, Eintragungen & was Käufer wissen müssen

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte in Deutschland erfasst sind. Es wird beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt und enthält alle relevanten Informationen zu einem Grundstück: Eigentümer, Belastungen, Rechte und Lasten. Beim Immobilienkauf ist das Grundbuch das wichtigste Dokument — es sichert das Eigentum und schützt vor versteckten Lasten.

Grundbuch einfach erklärt: Aufbau, Eintragungen & was Käufer wissen müssen

Aufbau des Grundbuchs

Jedes Grundbuchblatt ist in folgende Teile gegliedert:

Bereich	Inhalt
Aufschrift	Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Band, Blatt-Nummer
Bestandsverzeichnis	Lage, Gemarkung, Flurstück, Größe des Grundstücks
Abteilung I	Eigentümer (Name, Anschrift, Erwerbsgrund, Anteil)
Abteilung II	Lasten und Beschränkungen (außer Grundpfandrechten)
Abteilung III	Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

Abteilung I: Der Eigentümer

Hier steht, wem das Grundstück gehört. Bei Ehepaaren können beide als Eigentümer eingetragen sein (Gesamthandsgemeinschaft oder Bruchteilsgemeinschaft). Beim Kauf wird der neue Eigentümer erst mit Eintragung im Grundbuch rechtlich gesicherter Eigentümer — nicht schon beim Notartermin.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Diese Abteilung enthält alles, was das Nutzungsrecht am Grundstück einschränkt:

Wegerecht: Nachbar darf über das Grundstück gehen oder fahren
Nießbrauch: Eine Person hat das Recht, das Grundstück zu nutzen und Früchte (Mieten) zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein
Wohnrecht: Eine Person hat das Recht, in dem Haus zu wohnen (z. B. Eltern nach Schenkung)
Vorkaufsrecht: Die Gemeinde oder eine andere Person darf beim Verkauf als Erstes kaufen
Auflassungsvormerkung: Sichert den Kaufanspruch des Käufers bis zur endgültigen Eintragung
Denkmalschutz-Auflage, Bebauungsbeschränkung

Abteilung III: Grundpfandrechte

Hier sind Bankdarlehen eingetragen. Eine Grundschuld ist das typische Sicherungsmittel für Immobilienfinanzierungen. Die Bank lässt sich ins Grundbuch eintragen — solange das Darlehen nicht vollständig zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld bestehen. Beim Kauf müssen Sie prüfen:

Ist die eingetragene Grundschuld noch valutiert (also durch ein offenes Darlehen gedeckt)?
Wird sie beim Kauf gelöscht (Standard) oder übernommen?
Gibt es Restschulden, die vom Kaufpreis abgezogen werden müssen?

Für die Finanzierungsplanung nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner.

Grundbuchauszug: So bekommen Sie ihn

Sie können einen beglaubigten oder unbeglaubigten Grundbuchauszug beim Grundbuchamt (Amtsgericht) beantragen. Seit 2021 gibt es in vielen Bundesländern auch Online-Abruf über das elektronische Grundbuch (ERB). Als Kaufinteressent haben Sie mit Maklernachweis oder notariellem Auftrag das Recht auf Einsicht.

Auszugstyp	Kosten	Wozu?
Unbeglaubigt	ca. 10 €	Zur Information, nicht für Notare
Beglaubigt	ca. 20 €	Für Bank, Notar, Behörden
Amtlicher Ausdruck (elektronisch)	10–20 €	Rechtlich gleichwertig beglaubigt

Checkliste: Was im Grundbuch prüfen?

Ist der Verkäufer wirklich der eingetragene Eigentümer?
Gibt es Miteigentümer? (z. B. Ehegatte nicht informiert?)
Abt. II: Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrechte — beeinflussen sie Nutzung oder Wiederverkauf?
Abt. II: Vorkaufsrecht der Gemeinde? (Könnte Kauf blockieren)
Abt. III: Welche Grundschulden sind eingetragen? Werden sie gelöscht?
Ist die Auflassungsvormerkung für Sie eingetragen (nach Notartermin)?

Mehr zu den Kosten beim Immobilienkauf finden Sie in unserem Nebenkostenrechner. Details zur Bewertung in unserem Artikel zu Immobilienwert berechnen.

Praxis-Hinweis: Theorie und Praxis klaffen bei Immobilien oft auseinander. Suche dir erfahrene Investoren als Mentoren — lokale Immobilien-Stammtische, REITs und Investorengruppen gibt es in jeder größeren Stadt. Der Austausch mit Menschen, die bereits 5–10 Objekte besitzen, ist unbezahlbar.

FAQ: Grundbuch

Wann bin ich offiziell Eigentümer?

Rechtlich erst mit Eintragung im Grundbuch. Der wirtschaftliche Übergang (Nutzen und Lasten) erfolgt dagegen meist mit Kaufpreiszahlung, die oft Wochen vor der Eintragung liegt.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Eine vorläufige Eintragung, die den Kaufanspruch des Käufers sichert. Sobald sie eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen.

Bleiben Grundschulden beim Kauf im Grundbuch?

In der Regel werden sie gelöscht. Der Notar wickelt das ab. Alternativ kann eine Grundschuld übernommen werden, was aber nur sinnvoll ist, wenn die Konditionen günstig sind.

Was kostet die Grundbuchumschreibung?

Ca. 0,5 % des Kaufpreises, zusammen mit Notarkosten ca. 1,5–2 % — diese fallen unter die Kaufnebenkosten.