Kaufpreisfaktor und Mietrendite sind zwei Seiten derselben Medaille. Wer den Zusammenhang versteht, kann schnell und sicher zwischen beiden Kennzahlen wechseln – ohne Taschenrechner.
Die mathematische Beziehung
Kaufpreisfaktor (KPF) und Bruttomietrendite (R) sind Kehrwerte:
- R % = 100 / KPF
- KPF = 100 / R %
Das bedeutet: Wenn du einen weißt, kennst du automatisch den anderen.
Umrechnungstabelle
- Faktor 10 = 10,0 % Rendite
- Faktor 15 = 6,67 % Rendite
- Faktor 18 = 5,56 % Rendite
- Faktor 20 = 5,0 % Rendite
- Faktor 22 = 4,55 % Rendite
- Faktor 25 = 4,0 % Rendite
- Faktor 28 = 3,57 % Rendite
- Faktor 30 = 3,33 % Rendite
- Faktor 33 = 3,03 % Rendite
- Faktor 40 = 2,5 % Rendite
Warum der Faktor oft intuitiver ist
„Faktor 25" oder „4 % Rendite" – viele erfahrene Investoren denken eher in Faktoren, weil es direkt zeigt, wie viele Jahre Miete du zahlst. Beides ist valide.
Wann die Nettomietrendite abweicht
Die oben beschriebene Beziehung gilt für die Bruttomietrendite. Die Nettomietrendite liegt typisch 0,5–1,5 Prozentpunkte darunter – wegen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Kaufnebenkosten. Für die Nettomietrendite nutze unseren Mietrendite-Rechner.
Kaufpreisfaktor nach deutschen Städten 2024
| Stadt | KPF Zentrum | KPF Randlage | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| München | 40–60+ | 28–38 | 1,7–2,5 % |
| Berlin | 28–38 | 20–28 | 2,6–3,6 % |
| Hamburg | 26–35 | 18–26 | 2,9–3,8 % |
| Frankfurt | 26–34 | 18–26 | 2,9–3,8 % |
| Köln | 22–30 | 16–24 | 3,3–4,5 % |
| Leipzig | 18–25 | 14–20 | 4,0–5,6 % |
| Dresden | 16–23 | 12–18 | 4,3–6,3 % |
| Magdeburg | 12–18 | 8–14 | 5,6–8,3 % |
KPF als Verhandlungswerkzeug
Wenn du weißt, dass ähnliche Objekte bei Faktor 22 gehandelt werden und der Verkäufer Faktor 26 fordert, hast du ein konkretes Argument. Berechne den fairen Kaufpreis basierend auf dem aktuellen Mietspiegel.
- Mindestens 3 Vergleichsobjekte auf ImmoScout recherchieren
- Mietspiegel der Stadt als Referenz nutzen
- Sanierungsbedarf als Abzugsargument nutzen
Häufige Fragen
Unter 20: renditeorientiert. 20–25: ausgewogen. Über 30: wertsteigerungsorientiert.
KPF ist der Kehrwert der Bruttomietrendite in Prozent mal 100. KPF 25 = 4,0 % Bruttomietrendite. KPF 20 = 5,0 %. KPF 30 = 3,3 %.
Immer für die Kaltmiete (Nettomiete ohne Nebenkosten). Nebenkosten fließen nicht ein.
Kaufpreisfaktor und Rendite: Die direkte Verbindung
Der Kaufpreisfaktor (KPF) und die Bruttomietrendite sind mathematisch direkt verknüpft — sie sind quasi das Reziproke voneinander. Wer einen versteht, versteht automatisch den anderen.
Die mathematische Beziehung
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Kaufpreisfaktor × Rendite |
|---|---|---|
| 10 | 10,0 % | = 100 |
| 15 | 6,7 % | = 100 |
| 20 | 5,0 % | = 100 |
| 25 | 4,0 % | = 100 |
| 30 | 3,3 % | = 100 |
| 35 | 2,9 % | = 100 |
| 40 | 2,5 % | = 100 |
Formel: KPF = 1 / (Bruttomietrendite / 100) — oder umgekehrt: Rendite = 100 / KPF
Warum beide Kennzahlen wichtig sind
Investoren nutzen je nach Kontext eine der beiden Kennzahlen:
- KPF bevorzugen: Wenn Mietpreise schwanken und du kaufen möchtest ("Kaufpreisfaktor 22 für ein Ruhrgebiet-Objekt — gut!")
- Rendite bevorzugen: Wenn du verschiedene Investitionen vergleichst ("3,5 % bei Immobilien vs. 7 % bei Aktien")
Der entscheidende Zusammenhang: KPF und Zinssatz
Die magische Frage lautet: Ist die Mietrendite höher als der Kreditzins?
| KPF | Bruttomietrendite | Nettomietrendite (ca.) | Kreditzins 3,5 % | Bewertung |
|---|---|---|---|---|
| 15 | 6,7 % | 4,5 % | 3,5 % | Positiver Leverage |
| 20 | 5,0 % | 3,3 % | 3,5 % | Grenzwertig |
| 25 | 4,0 % | 2,7 % | 3,5 % | Negativer Leverage |
| 30 | 3,3 % | 2,2 % | 3,5 % | Stark negativ |
Fazit 2024: Bei aktuellen Zinsen von 3,5-4,5 % ist der Leverage-Effekt erst ab KPF < 20 positiv. Objekte mit KPF > 25 verlassen sich auf Wertsteigerung, nicht auf Mietrendite.
FAQ: KPF und Rendite direkt
Wie berechne ich die Rendite direkt aus dem Kaufpreisfaktor?
Direkte Formel: Bruttorendite (%) = 100 / Kaufpreisfaktor. Beispiele: KPF 20 → 5 % Rendite, KPF 25 → 4 %, KPF 30 → 3,33 %, KPF 40 → 2,5 %. Umgekehrt: bei Zielrendite 5 % → max. KPF 20 zahlen. Diese Formel braucht keinen Taschenrechner — und kann in Verhandlungen sofort eingesetzt werden.
Welcher KPF entspricht dem aktuellen Zinsniveau?
Als Faustregel: Kaufpreisfaktor sollte nicht höher als das 25-fache liegen wenn Zinsen bei 4 % stehen (Break-Even ohne Wertsteigerung). Bei 3 % Zins: KPF 30 kann noch tragbar sein. Bei 5 % Zins: KPF nicht über 20 für positiven Cashflow. Formel: Max. KPF = (Nettomietrendite) / (Zins + 1 % Tilgung + 1 % Kosten).
Was ist der Zusammenhang zwischen KPF und dem Marktzyklus?
KPF ist ein Markt-Stimmungsindikator: steigende KPF signalisieren Optimismus (Käufer zahlen mehr, weil sie hohe Wertsteigerung erwarten). Sinkende KPF zeigen Stress (Käufer vorsichtig, Preise fallen relativ zur Miete). In Boomphasen 2010–2022: KPF 15→40 in deutschen Großstädten. Seit Zinswende 2022: KPF sinkt wieder. Strategisch: kaufen wenn KPF noch nahe am historischen Durchschnitt liegt.
