Maklerprovision: Die Rechtslage seit 2020
Seit Dezember 2020 gilt für den Kauf von Wohnimmobilien das Halbteilungsprinzip: Wer den Makler bestellt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. Der andere Teil kann auf den Käufer umgelegt werden — aber maximal so viel wie der Besteller selbst zahlt.
Provisionsübersicht nach Bundesland
| Region | Übliche Gesamtprovision | Käufer-Anteil | Verkäufer-Anteil |
|---|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % | 3,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Hamburg, Hessen | 6,25 % | 3,125 % | 3,125 % |
| Berlin (historisch) | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Brandenburg, Bremen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Wie viel Provision ist bei welchem Kaufpreis?
| Kaufpreis | Provision 3,57 % (Käufer) | Provision 7,14 % (gesamt) |
|---|---|---|
| 200.000 € | 7.140 € | 14.280 € |
| 350.000 € | 12.495 € | 24.990 € |
| 500.000 € | 17.850 € | 35.700 € |
| 800.000 € | 28.560 € | 57.120 € |
Ist die Provision verhandelbar?
Ja — Maklerprovisionen sind grundsätzlich verhandelbar. In der Praxis:
- In heiß umkämpften Märkten (München, Frankfurt) kaum Verhandlungsspielraum — Makler haben zu viele Interessenten
- In schwächeren Märkten oder bei günstigeren Objekten: 0,5–1 % Rabatt möglich
- Bei exklusiver Beauftragung durch den Verkäufer kann Käufer provisionsfrei kaufen
- Bei Off-Market-Deals (direkt über Plattformen): keine Provision
Maklerprovision auf die Rendite anrechnen
Die Maklerprovision erhöht die Gesamtinvestition und senkt damit die Bruttorendite. Beispiel: 300.000 € Kaufpreis + 10.710 € Provision = 310.710 € Gesamtinvestition. Bei 12.000 € Jahresnettomiete sinkt die Rendite von 4,0 % auf 3,86 %.
Kaufnebenkosten einrechnen: Kaufnebenkosten-Rechner | Grunderwerbsteuer Übersicht | Rendite berechnen
Praxisbeispiel: Konkrete Berechnung
Theorie ist gut — Zahlen sind besser. Ein konkretes Beispiel für diesen Ratgeber-Kontext:
Kaufpreis: 180,000 Euro | Kaltmiete: 680 Euro/Monat | Jahresmiete: 8,160 Euro | Brutto-Rendite: 4.53 %.
Das zeigt: Auch vermeintlich günstige Objekte können attraktive Renditen liefern, wenn Miete und Kaufpreis stimmen.
Gibt es provisionfreie Immobilien?
Ja — bei Direktkäufen vom Eigentümer (ohne Makler), bei manchen Neubau-Projekten und auf Plattformen wie Kleinanzeigen. Off-Market-Deals und Direktkontakt können Provision sparen.
Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
Bei vermieteten Immobilien: Ja, als Anschaffungsnebenkosten (erhöhen die AfA-Basis). Bei selbstgenutzten Immobilien: Nein.
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