Steuertipps für Vermieter 2025: Fortgeschrittene Strategien

Die Basics kennen viele: Abschreibung, Werbungskosten, Zinsabzug. Aber wer tiefer einsteigt, findet weitere legale Möglichkeiten, die Steuerlast bei Mietimmobilien zu reduzieren.

Tipp 1: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten — strategisch einsetzen

Der Unterschied ist steuerlich erheblich:

• Erhaltungsaufwand: Reparaturen, die den Zustand erhalten — sofort in vollem Umfang absetzbar
• Herstellungskosten: Maßnahmen, die etwas Neues schaffen oder wesentlich verbessern — nur über AfA abschreibbar

Wenn eine Maßnahme als Erhaltungsaufwand klassifiziert werden kann, ist das steuerlich vorteilhafter. Sprechen Sie mit dem Steuerberater, wie Renovierungsmaßnahmen optimal eingeordnet werden.

Tipp 2: 15 %-Grenze für die ersten 3 Jahre kennen

Vorsicht: Wenn Sie innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf mehr als 15 % des Kaufpreises für Instandhaltung ausgeben, werden diese Kosten als "Anschaffungsnebenkosten" klassifiziert — und müssen über AfA abgeschrieben werden statt sofort abzugsfähig zu sein.

Strategie: Teure Renovierungen auf nach dem 3-Jahres-Zeitraum verschieben oder die 15 %-Grenze im Blick behalten.

Tipp 3: Vorweggenommene Werbungskosten

Kosten, die vor der ersten Vermietung entstehen, können ebenfalls als Werbungskosten geltend gemacht werden — sofern die Vermietungsabsicht nachweisbar ist:

• Fahrtkosten zur Besichtigung vor dem Kauf
• Steuerberatungskosten für die Kaufentscheidung
• Finanzierungsnebenkosten vor Beginn der Vermietung

Tipp 4: Sonderabschreibung für energetische Sanierung (§ 7b EStG)

Seit 2020 gibt es eine Sonderabschreibung für energetische Sanierungen an vermieteten Wohngebäuden:

• 5 % Sonderabschreibung im Jahr der Fertigstellung und im Folgejahr
• Zusätzlich zur normalen AfA
• Voraussetzungen: Gebäude älter als 10 Jahre, anerkannte energetische Maßnahmen (Fachunternehmer-Bescheinigung)

Tipp 5: Zinsen als Werbungskosten — Timing optimieren

Zinsen für den Immobilienkredit sind Werbungskosten. Bei einer Refinanzierung oder einem Annex-Darlehen (z.B. für Renovierungen) sind die Zinsen ebenfalls absetzbar. Das gilt auch für:

• Bereitstellungszinsen (solange Vermietungsabsicht besteht)
• Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Ablösung (wenn Erlös wieder investiert wird)

Tipp 6: Haushaltsnahe Dienstleistungen für selbstgenutzte Wohnungen

Nicht direkt für Vermietungs-Renditeobjekte — aber wer einen Anteil selbst nutzt: 20 % der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen (Reinigung, Gartenpflege etc.) können direkt von der Steuerschuld abgezogen werden — bis 4.000 €/Jahr.

Tipp 7: Verluste aus Vermietung steuerlich nutzen

Wenn Werbungskosten (inkl. AfA, Zinsen) die Einnahmen übersteigen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser kann mit anderen Einkunftsarten (z.B. Gehalt) verrechnet werden — Steuerpflichtiger zahlt insgesamt weniger. Mehr dazu im Artikel Verlustverrechnung bei Immobilien.

Tipp 8: Finanzierungsstruktur steueroptimiert aufbauen

Bei mehreren Objekten: Das Darlehen so auf die Objekte verteilen, dass die zinsstärksten Kredite den Vermietobjekten zugeordnet sind. Private Schulden (Eigennutzung) so gering wie möglich, Vermietungs-Schulden so hoch wie möglich — der Zinsvorteil ist bei vermieteten Objekten steuerlich nutzbar.

Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.

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