Mietspiegel einfach erklärt: Was er ist, wie er funktioniert & was er bedeutet

Was ist ein Mietspiegel?

Der Mietspiegel (§ 558c BGB) ist ein Verzeichnis der ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Gemeinde. Er zeigt, was für Wohnungen mit vergleichbarer Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr im gleichen Wohnungsmarkt als "normal" gilt. Der Mietspiegel ist das wichtigste Instrument bei Mieterhöhungen, Streitigkeiten und der Einschätzung des lokalen Mietmarkts.

Mietspiegel einfach erklärt: Was er ist, wie er funktioniert & was er bedeutet

Einfacher vs. Qualifizierter Mietspiegel

Typ	Erstellung	Rechtliche Wirkung
Einfacher Mietspiegel	Von Gemeinde oder Interessenvertretungen erstellt	Orientierungsgröße, nicht zwingend bindend vor Gericht
Qualifizierter Mietspiegel	Nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, von Gemeinde anerkannt (§ 558d BGB)	Höhere Beweislast: Wer abweicht, muss es begründen

Seit 2022 sind Gemeinden ab 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Der qualifizierte Mietspiegel hat die stärkere rechtliche Wirkung.

Was enthält ein Mietspiegel?

Typisch enthält ein Mietspiegel eine Tabelle, die die Mieten nach folgenden Kriterien aufschlüsselt:

Wohnungsgröße: Kategorien (z. B. bis 40 m², 40–60 m², etc.)
Baujahr: Ältere Gebäude haben andere Mieten als Neubauten
Ausstattung: Einfach, mittel, gehoben
Lage: Gute, mittlere, einfache Lage im Stadtgebiet
Zuschläge und Abschläge: Für besondere Merkmale (Balkon, Aufzug, Fußbodenheizung etc.)

Wie Vermieter den Mietspiegel nutzen

Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete

Als Vermieter können Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB). Voraussetzungen:

Aktuelle Miete liegt unter der Vergleichsmiete
Seit letzter Erhöhung mindestens 15 Monate vergangen
Kappungsgrenze beachten: max. 20 % in 3 Jahren (in angespannten Märkten 15 %)
Mieterhöhungsverlangen schriftlich mit Begründung (Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten)

Begründung der Mieterhöhung

Sie können Ihre Mieterhöhung begründen mit:

Qualifiziertem Mietspiegel (einfachste Begründung)
Einfachem Mietspiegel (geringere Beweiskraft)
3 Vergleichswohnungen (konkrete Adressen mit Miethöhe)
Sachverständigengutachten (aufwändig und teuer)

Wie Mieter den Mietspiegel nutzen

Prüfen, ob die verlangte Miete bei Neuvermietung der Mietpreisbremse entspricht
Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auf Richtigkeit prüfen
Verhandlungsgrundlage bei der Wohnungssuche

Wo finde ich den Mietspiegel meiner Stadt?

Auf der Webseite der jeweiligen Gemeinde/Stadt. Große Städte wie München, Berlin, Hamburg, Frankfurt veröffentlichen ihre Mietspiegel online. Für Gemeinden ohne eigenen Mietspiegel gelten Ersatzmethoden (Vergleichswohnungen oder Gutachten).

Für die Renditeberechnung mit realistischen Mietpreisen: Mietrendite-Rechner. Erklärung der Mietpreisbremse: Mietpreisbremse erklärt.

Praxis-Hinweis: Theorie und Praxis klaffen bei Immobilien oft auseinander. Suche dir erfahrene Investoren als Mentoren — lokale Immobilien-Stammtische, REITs und Investorengruppen gibt es in jeder größeren Stadt. Der Austausch mit Menschen, die bereits 5–10 Objekte besitzen, ist unbezahlbar.

FAQ: Mietspiegel

Muss ich als Vermieter den Mietspiegel verwenden?

Nicht zwingend — aber bei Mieterhöhungen ist er die praktischste Begründung. Ohne Mietspiegel müssen Sie mit Vergleichswohnungen oder Gutachten arbeiten.

Was wenn es keinen Mietspiegel gibt?

Bei fehlenden Mietspiegel greift das Mieterhöhungsverlangen auf drei konkrete Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten zurück.

Gilt der Mietspiegel auch bei der Erstvermietung?

Bei der Erstvermietung gilt die Mietpreisbremse (10 % über Mietspiegel), nicht direkt der Mietspiegel selbst.

Wie oft wird der Mietspiegel aktualisiert?

Qualifizierte Mietspiegel müssen alle 2 Jahre angepasst werden. Teilweise werden Zwischenaktualisierungen durch Indexierung vorgenommen.